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传奇霸业百变戏法材料:“一城一策”背景下,如何穩住地價?

2019年03月27日 16:51:04字號:T|T

传奇霸业2345双线 www.jhmtu.icu     “一城一策”背景下,如何穩住地價?

    近日,包括廣州、杭州、南寧等城市2019年的土地出讓計劃陸續出爐。相比2018年,一些城市下調了2019年的土地供應目標,以2018年土地拍賣金額全國第一的杭州為例,土地供應面積下調了超過20%。

    同時,土地市場雖然整體依舊低迷,部分機構監測的土地出讓金同比下降超過20%,但蘇州等此前多次出現住宅用地流拍的強二線城市,其土地成交的溢價率開始陸續回升。

    有分析人士指出,由于2019年樓市預期不明,房企在拿地上會更加謹慎,同時更加青睞有觸底跡象或政策松動的強二線城市,土地市場整體分化將會加劇。

    多地下調土地供應

    作為2019年樓市“穩地價、穩房價、穩預期”三大政策目標之首,如何穩定土地市場,防止其后續形成住房市場價格的異常波動,成為各地落實調控主體責任的重要任務。

    梳理發現,在各地近期公布的2019年土地出讓規劃中,有多個城市土地出讓面積降低,有的城市甚至下降了64.15%左右。

    以2018年土地拍賣金額全國第一的杭州為例,杭州2019年全市出讓計劃共收錄了356宗地塊,總出讓面積13423畝,其中杭州十區收錄地塊287宗,面積11474畝。而2018年,杭州全市計劃出讓土地322宗,總出讓面積達到16884畝,其中杭州十區收錄地塊253宗,面積15115畝。

    在土地出讓面積方面,杭州2019年土地計劃出讓面積比2018年降低了20.50%,即減少了3461畝,尤其是涉宅面積減少了3249畝。

    江蘇無錫也不例外,無錫市市區2019年土地供應總量26220畝,其中供應住宅用地3750畝,而2018年無錫市區土地供應總量與供應住宅用地分別減少了1875畝和420畝。

    廣西南寧的出讓土地面積相比2018年則降低了64.15%。2019年,南寧計劃以“招拍掛”出讓計劃總面積為10594畝,而其在2018年計劃出讓面積達到29547.9畝。但南寧的住宅用地供應有所增加。

    廣州是為數不多的幾個在出讓土地面積上仍保持上漲的城市之一。按照廣州市規劃和自然資源局官網公布的《廣州市2019年建設用地供應計劃宗地表》看,廣州2019年將供應各類用地346宗,面積超2038萬平方米(30570畝),而2018年,廣州全市計劃供地總量為19.39平方公里(29085畝)。2019年相比2018年出讓土地面積增加了近5.1%。

    還注意到,作為樓市供給側改革的重要一部分,構建住房保障體系,加大保障房土地供應力度,也在各地土地供應計劃中集中體現。

    北京提出,2019年將多渠道建設籌集租賃住房5萬套(間)、政策性產權住房6萬套,完成棚戶區改造1.15萬戶;廣州明確,2019年要擴大戶籍家庭住房保障覆蓋面,基本建成保障性安居工程3.2萬套;上海提出,新增供應各類保障房8萬套;深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租賃住房建設籌集力度,建設籌集人才住房和保障性住房8萬套、供應3.4萬套。

    土地市場分化

    根據中國國土勘測規劃院今年2月發布的《2018年第四季度全國主要城市地價監測報告》,2018年第四季度,全國主要監測城市地價總體水平為4335元/平方米,住宅地價為7080元/平方米,同比增速依次為6.17%和8.55%,各用途地價同比增速均有所放緩。

    這一放緩趨勢在2019年持續,土地市場成交依舊疲軟。上海易居發布的數據顯示,2019年1-2月,40城年初累計土地成交建筑面積7662萬平方米,同比下降16.2%;完成累計土地出讓金3553.5億元,同比下降20.9%。其中,在2月,40個典型城市土地成交均價為4194元/平方米,環比小幅上漲1.7%,但同比下跌11.3%,地價相比2018年同期下跌較明顯。

    在土地供應方面,熱點城市的供地節奏與前述供地計劃保持了一致,供地速度有所放緩。中指研究院發布的數據顯示,2019年1-2月份,十個熱點城市總體住宅用地供應量下滑50%。除成都、上海、天津、北京4個城市供應量超過去年同期,武漢、杭州、南京、廣州、重慶、深圳的同比下降幅度達到29%、36%、58%、58%、67%和100%。

    而在被認為最為體現土地市場熱度的溢價率方面,2月,40個典型城市土地成交溢價率為9.2%,與1月相比上升0.5個百分點,與去年同期相比下降12.1個百分點。易居方面表示,這已是土地成交溢價率連續3個月維持低于2012年溢價率的水平。

    上海易居房地產研究院研究員王若辰認為,分城市來看,一線城市正在執行嚴厲的調控措施,在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下,成交面積和成交均價有所上漲,但總體溢價率維持在較低水平。部分熱點二線城市也在繼續執行較為嚴厲的調控措施,此類熱點二線城市土地市場整體表現出量價齊跌的態勢。三線城市進入2019年后重新開啟量價齊跌模式,該類城市房地產市場已經處于板塊輪動上漲結束開始調整的階段,預計未來地價將持續調整。

    注意到,在二三線城市,土地市場開始出現分化跡象。

    一些城市近期頻現高溢價地塊。3月21日,西安高新區軟件新城兩塊土地出讓,經過多輪競價,由西安當地某房企分別以71.91%和68.97%的溢價率競得土地。2月22日蘇州節后首場土拍,7宗經營性用地規劃建筑面積約62.53萬平方米成功出讓,其中5宗涉宅用地中,1宗底價成交外,其余4宗平均溢價率超過30%,最高溢價率達42.78%。

    而在大連,據大連國有土地使用權交易中心3月25日消息,此前延期一輪后,3月14日再度掛牌的7宗住宅地塊最終全部流拍。

    對此,有東部地區的房企人士向21世紀經濟報道表示,在一線城市拿地難度相對較大的背景下,強二線城市和長三角、珠三角城市群城市成為眾多房企的重點選擇,尤其是前一輪遭遇較強調控的部分城市,土地市場地價回落,被部分房企認為是市場觸底的拿地窗口期。但對于一些板塊輪動位置較后的城市,目前大多數房企還比較謹慎。

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