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传奇霸业传世装备佩戴:“穩”將成為房地產市場主基調

2019年04月03日 17:24:12字號:T|T

传奇霸业2345双线 www.jhmtu.icu     經過2018年密集的政策調控,在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下,房地產市場從之前的高溫逐漸退燒,并步入理性發展軌道。業內人士預判,今年房地產調控以穩為主,政策上不會大起大落,當以微調為主,同時落實城市主體責任,預示樓市調控靈活性增強。

    “穩”將成為房地產市場主基調

    2019年政府工作報告中對房地產市場作了新的定調:更好地解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。

    業內普遍認為,這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置,另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路。在市場方面,繼續強調平穩健康發展,2019年“穩”將成為房地產市場的主基調。

    對此,中原地產首席分析師張大偉指出,政府工作報告所提到的城市主體責任,其內容核心是此前全國住房和城鄉建設工作會議提到的穩地價、穩房價和穩預期。而房地產市場的穩定,其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定。

    “政策總基調沒有變,依然是‘穩’。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為,落實“穩地價、穩房價、穩預期”要求,今年各地定位房地產市場不會離開這個主基調。穩定房地產市場的核心,就是要防止房價暴漲暴跌,“房住不炒”的定位沒有變。

    今年以來,包括上海、河南、福建等多地調控也以穩為主,確保房地產市場穩定發展被提到前所未有的高度。

    不僅是調控政策,與樓市密切相關的信貸政策,也將在今年保持“求穩”態勢。政府工作報告提出,要引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本,精準有效支持實體經濟,不能讓資金空轉或脫實向虛。加大對中小銀行定向降準力度,釋放的資金全部用于民營和小微企業貸款。

    業內人士認為,這對金融支持小微企業的導向十分明確,結合此前2月底央行表態“繼續緊盯房地產金融風險,審慎發放開發貸款和個人按揭貸款”,房地產金融管控將會依然嚴格。

    多地政策微調成趨勢

    今年政府工作報告強調,落實城市主體責任,促進房地產市場平穩健康發展,這意味著,“一城一策”的調控將繼續,樓市調控靈活性增強。從目前各個地方政府的做法看,結合自身城市特點,有條件有策略放松調控的同時,兼顧人才引進和城市活力營造,正在成為新的趨勢。

    如福建省提出,落實城市主體責任,編制實施住房發展規劃,福州、廈門編制“一城一策”實施方案;河南省明確堅持因地制宜、綜合施策,實行“一城一策”。另外,杭州、寧波、成都、長沙等地還明確將開展房地產市場調控“一城一策”試點。

    “在‘房住不炒’的大前提下,‘一城一策’已經成為核心政策邏輯。中央定原則,地方定細則,夯實城市政府主體責任。‘一城一策’既能給予地方調控的靈活性,同時避免統一調控帶來的系統性風險。”貝殼研究院院長楊現領表示。

    據相關研究機構統計,當前全國近20個城市對樓市調控進行了微調,“因城施策、一城一策”的特點更明顯。從今年1月開始,???、廣州、西安、大連、常州等城市陸續發布了人才引進政策。業內人士分析認為,這些城市針對人才引進的新政策,對當地的房地產市場將產生短期的利好作用。

    “調控全面退出的可能性較小,‘房住不炒’和‘因城施策’兩個原則不會改變,同時,住房租賃市場局面的打開客觀上也要求房價穩定。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示,“不過,結合當前宏觀經濟和房地產市場形勢,2019年房地產政策可能出現適度的結構性調整,二季度前后政策可能適度放松。”

    多位業內人士認為,房地產政策存在適度調整的現實需求。從內部看,要加大對住房剛需的支持,減小對改善性需求的誤傷,特別是小戶型向大戶型置換的需求;從外部看,我國經濟新舊動能轉換仍需時間。預計將繼續支持正常的首次置業和改善需求,支持跨城市流動人口的住房置換,并對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態勢。

    一二線城市有望率先筑底放量

    近期,一些地方樓市成交活躍度提高、個別項目房價上調,例如,燕郊樓市再度活躍;深圳某高端樓盤開盤,因操作人數眾多,看房預約軟件失靈;杭州再現萬人搖號,中簽率僅為1.5%;無錫、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤漲價的消息。

    但從全國而言,整體仍處于降溫通道。“春節后,個別城市的確存在個別項目漲價,千人看房、土拍升溫等跡象,但我們認為基于前期需求、購買力透支而造成的需求疲軟問題仍將持續一段時間,難改總體市場下行調整的大趨勢,三四線城市也將面臨更大的調整壓力。”克而瑞研究中心報告指出。

    房價方面,中國指數研究院數據顯示,2月,中國100個受監測城市房價平穩,新建住宅平均價格為14724元/平方米,環比上漲0.10%,漲幅較上月回落。成交量方面,受春節假期影響,樓市整體成交大幅下滑??碩鷓芯恐行氖菹允?,2月,全國29個重點城市整體成交960萬平方米,環比銳減53%,相比2018年同期降幅達28%。

    保利發展戰略研究院和保利投顧研究院日前聯合發布的《白皮書》認為,2018年四季度,全國性的市場運行周期拐點已確立。預計2019年將是樓市“調整年”,但局部窗口顯現,下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。目前房價和購買力錯配,三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期。

    多位研究人士認為,為保證樓市平穩運動,中央將持續對沖,通過授予地方靈活空間,采取如放寬落戶條件、取消限購等政策,利用資金面下調、購房利率上浮區間等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流,預計全年市場將延續調整,先行一二線城市將有望率先筑底。

    中國指數研究院認為,未來房地產市場將呈現出“市場趨于合理、投資增速放緩”,“因城施策推進,市場量價趨穩”,“一線城市加大有效供給,二線城市人才競爭引導需求,三四線城市受棚改政策調整下行壓力加大”等幾大特點。預計未來房地產市場將延續分化,一二線城市有望低位企穩,市場表現將優于三四線,部分購買力透支、經濟基礎較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風險。 

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