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传奇霸业37官网:二線城市土地成交回暖帶動了全國土地市場成交回升

2019年05月09日 16:54:04字號:T|T

传奇霸业2345双线 www.jhmtu.icu     近期,熱點城市特別是二線城市土地市場熱度明顯回升,土拍現場競爭激烈,數十家房企搶地、上百輪競價、溢價率超100%的現象重新出現。二線城市土地成交回暖帶動了全國土地市場成交回升,根據中國指數研究院的數據測算,4月二線城市賣地收入在全國300個城市賣地總收入中占比近七成。

    業內人士認為,土地市場本次回暖主要源于市場在經歷一定時期的調整后,受短期預期緩和導致補貨意愿強烈、房企資金充裕,以及供地規模縮減、房企聚焦二線城市等多因素綜合影響。在中央堅持“房住不炒”的定位不動搖、對地價上漲較快的城市提出了預警后,預計本輪土地市場的上漲態勢不會維持太久,市場蘊含風險,房企投資布局仍需保持謹慎。

    土拍火熱

    源于房企補庫存

    4月30日,“五一”小長假前最后一個工作日,南京成交7宗住宅用地共攬金72.1億元,溢價率均在40%左右。4月25~26日,合肥連續兩天集中成交25宗地,總賣地收入超過210億元。4月24日,蘇州主城區成交5宗住宅用地,共吸金135.7億元。4月23日,武漢成交10宗地攬金228億元。

    近期房企在熱點二線城市拿地積極性顯著提高,市場熱度明顯回升,這些二線城市土地成交回暖也帶動了全國市場的升溫。4月22日至4月28日,中指院監測的40個主要城市土地成交量環比增加64%,出讓金總額環比增加130%。其中,二線城市量價齊升。4月,全國300城土地出讓金總額3346億元,環比增加17%,同比增加24%。其中,二線城市宅地交易活躍,土地出讓金總額2231億元。以此測算,二線城市賣地收入在全國300城賣地收入中的占比接近七成。另外,在土地出讓金TOP20中,二線城市占據榜單15席,武漢攬金逾409億元領跑,其次是杭州的304.1億元和蘇州的156.3億元。

    對于近期二線城市土地市場熱度明顯回升的原因,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受采訪時表示,第一個原因是開發商去年10月份開始發債量比較大,融資比較多,有錢了就要拿地。第二個原因是開發企業目前投資的區域布局趨同,大中型開發企業都比較看好一二線城市,規避三四線城市。第三個原因是今年樓市有個“小陽春”,大部分城市成交量放大,部分城市房價上漲,樓市銷售回暖也使開發企業覺得目前拿地是一個好時機。

    從1~4月房企新增貨值來看,4月房企投資力度加大,二線城市仍是主戰場??碩鷓芯恐行牡耐臣剖菹允?,4月,中海、綠城、世茂、華潤等房企拿地力度顯著提升,拿地金額均較前3月平均值提升200%以上。與此同時,在回歸二線城市戰略驅使下,房企在二線城市拿地熱度持續攀升、競爭也愈發激烈。1~4月,百強房企二線城市新增土儲建面占比達49%,較1~3月上升3個百分點;而三四線城市占比為45%,較去年全年下降了13個百分點。

    地價快速升溫

    引發政策預警

    值得注意的是,部分城市地價快速上漲后已出現政策預警。

    住建部對一季度房地產市場進行專題調研時指出,部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,需要引起高度關注,并已經對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。4月17日,自然資源部重新強調住宅用地供應“五類”調控目標。其中,消化周期在12至6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地。而此前,土拍市場過熱的合肥,也下調了熱點區域居住土地最高限價。

    對于二線城市土地市場的未來走勢,楊紅旭表示,二線城市基本面比較強,其中,廈門、天津、石家莊、福州等部分城市降溫比較早,基本上調整也到位了,拿地時機在趨好。但是因為熱門城市的政策保持偏緊,控房價、控地價、控房租是這些熱門城市“一城一策”的核心指導目標,房價、地價未來會受到一些控制,漲幅會比較小,一般不會超過人均收入和GDP增幅,可能會控制在6%~7%以下。“這樣的話,開發企業的有些預期可能就過于樂觀了,如果地方政府限房價不放開,還要限地價的話,估計三季度熱點城市土地市場會略有降溫。”他說。

    克而瑞研究中心也預計,在中央再次提出堅持“房住不炒”的定位不動搖、對地價上漲較快的城市提出了預警后,本輪土地市場的上漲態勢不會維持太久,土地市場的“瘋狂”面臨更大風險,無論是戰略調整還是規模需要,企業投資布局仍然需要保持謹慎,尤其對于地價屢創新高的城市和區域,盲目追高并不可取。

    中國指數研究院進一步指出,松緊適度導向下房地產行業貨幣金融管理將更加審慎,房企融資持續寬松的可能性明顯降低,再加上今年起房企進入集中償債高峰期,流動性風險加劇,未來企業資金壓力依舊不減。而在“穩房價”調控目標下,高價地塊利潤空間被明顯壓縮,運營存一定壓力,若房企綜合實力不足,資金壓力將被放大,同時,受熱點城市限價限簽政策影響,高價項目入市難、去化存壓直接影響資金回籠。整體來看,隨著土地市場熱度持續回暖,其中蘊含的風險也在不斷提升,在這種市場境況下,房企在策略上應更加謹慎應對。

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